09年樓市分析及買賣雙方抉擇
發(fā)布時(shí)間：2009-03-17
剛剛過(guò)去的2008年，由美國(guó)次貸危機(jī)導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對(duì)中國(guó)百姓來(lái)說(shuō)無(wú)異于一場(chǎng)夢(mèng)魘，股票縮水，樓價(jià)下跌、基金狂泄，黃金爆倉(cāng)…… 大部分投資者的心態(tài)在經(jīng)歷了“過(guò)山車”般的刺激后，最終以財(cái)富水銀瀉地般地消失而宣告結(jié)束。
一、樓市分析：
2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是許多投資者最為關(guān)注的一個(gè)領(lǐng)域，2008年由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴，令全球各個(gè)投資市場(chǎng)一片蕭條，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然也無(wú)法幸免，許多投資者卻情不自禁的產(chǎn)生了“風(fēng)蕭蕭兮易水寒”的感覺(jué)，但我們依舊認(rèn)為2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然仍將延續(xù)繼續(xù)調(diào)整的格局，但同時(shí)也是購(gòu)房者捕捉購(gòu)房機(jī)會(huì)的戰(zhàn)略機(jī)遇期，不言而喻，賣家也就會(huì)趁機(jī)得個(gè)滿意。
對(duì)于2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，市場(chǎng)已基本達(dá)成共識(shí)。2009年在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。2009將延續(xù)2008年房市的低迷，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。06---07年兩年的連續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲價(jià)含有較大部分的補(bǔ)償性漲價(jià)因素，我市的市場(chǎng)會(huì)與全國(guó)多數(shù)大城市的市場(chǎng)一樣，調(diào)整的狀態(tài)在所難免，幅度不會(huì)太大，因?yàn)槌捶空邥?huì)因投機(jī)能力下降而不同程度的退出市場(chǎng)，留在市場(chǎng)中真正的住房需求者----也稱剛性需求者將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高的要求，因此未來(lái)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。不久前從報(bào)紙上看到：“中國(guó)人民大學(xué)”中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)課題組發(fā)布報(bào)告稱：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整將在2009年全面爆發(fā)。
但與此同時(shí)，在確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大前提下，房地產(chǎn)拉動(dòng)內(nèi)需的作用同樣也會(huì)在近期受到空前重視，目前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于利好，雖然短期而言對(duì)樓市影響不大，但從中長(zhǎng)期看，將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整格局將繼續(xù)，但積極因素包括國(guó)家出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策正在逐漸增多，政策面和市場(chǎng)自身基本面將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)至2009年間見底。
二、賣方抉擇
剛性需求者對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)品提出了更高的要求：在產(chǎn)品、質(zhì)量、位置、戶型、服務(wù)甚至于貸款的利率上都會(huì)給予更多的關(guān)注，因此，開發(fā)商亦應(yīng)在以上幾方面上著手，投消費(fèi)者所好，當(dāng)然消費(fèi)者更會(huì)關(guān)心房?jī)r(jià)的高低，然而在市場(chǎng)普遍低迷的情況下，相同樓盤價(jià)格還會(huì)差出多少呢？
時(shí)下，“落袋為安，現(xiàn)金為王”、“現(xiàn)房即現(xiàn)金”等已經(jīng)久違的說(shuō)法又開始在坊間不脛而走，金融危機(jī)持續(xù)下的2009年，捂緊自己的錢袋子是不少人的選擇，故此持幣待購(gòu)等觀望情緒的出現(xiàn)及銀行緊縮銀根的政策，使部分房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈斷裂，為了自救，這些企業(yè)又不得不選擇促銷讓利的手段，甚至有的開發(fā)商為了加快銷售和資金回籠，鏈接斷裂的資金鏈，采取了拋售的辦法，拿出小區(qū)內(nèi)戶型、位置等相對(duì)較差的一棟樓，以大大低于同業(yè)市場(chǎng)價(jià)甚至低于成本價(jià)的價(jià)格進(jìn)行銷售，其本意很明顯，此價(jià)的推出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)起了不小的沖擊，手段的恰當(dāng)與否仍需市場(chǎng)的進(jìn)一步認(rèn)可，據(jù)我們觀察，此舉仍未引起消費(fèi)者的購(gòu)買熱潮，究其原因不外乎：真正的住房需求者在關(guān)注房?jī)r(jià)的同時(shí)，把眼光轉(zhuǎn)向了別處，試想一個(gè)急于鏈接資金鏈的開發(fā)商會(huì)在其他的相應(yīng)品質(zhì)上下功夫吸引人們的眼球嗎？恐怕是有其心而無(wú)其力了。因此開發(fā)商最應(yīng)關(guān)心的是打造出一個(gè)全方位的讓消費(fèi)者滿意的產(chǎn)品，擺在消費(fèi)者面前，讓他們挑選，焉有不挑之理？
同時(shí)也應(yīng)注意以下這樣幾點(diǎn)：一是巧妙裝修促成交，把房屋裝修一下再出售，這或許是一個(gè)出奇制勝的方法，說(shuō)到底，這等于在替購(gòu)房者進(jìn)行裝修，但由于可以把裝修款包含在房?jī)r(jià)當(dāng)中，也可以辦理按揭貸款，無(wú)疑幫助購(gòu)房者減輕了資金壓力；二是適當(dāng)降價(jià)引起關(guān)注，當(dāng)前，雖然市場(chǎng)的成交量已有所下降，但房?jī)r(jià)仍處在一個(gè)膠著狀態(tài)，不在低位上，如果在房?jī)r(jià)上能夠提前做一些讓步，往往就能引起市場(chǎng)的關(guān)注，從而提高成交概率；三是不降房?jī)r(jià)降稅費(fèi)，在相關(guān)稅費(fèi)支出的負(fù)擔(dān)上做些讓步，這其實(shí)要比降低房?jī)r(jià)更為有利，是因?yàn)閷?duì)于房?jī)r(jià)款購(gòu)房者可以通過(guò)貸款來(lái)減輕壓力，而那些交易稅費(fèi)等卻需購(gòu)房者付出實(shí)際的現(xiàn)金。四是即使市場(chǎng)低迷，出售的房產(chǎn)一時(shí)無(wú)法成交，賣家也千萬(wàn)不能讓房子空置在那里，而要盡量把房子租出去，并通過(guò)適當(dāng)?shù)陌b來(lái)提高租金，以等待更好的出售時(shí)機(jī)來(lái)臨。
出售房產(chǎn)也有不少技巧，其中很重要的一點(diǎn)就是要盡力提高房子的賣點(diǎn)，盡量增加讓房屋更容易成交的因素，目前市場(chǎng)狀況依然不好，成交量不大，開發(fā)商的資金壓力大，所以要盡量減少現(xiàn)金支出，這樣更有利于降低成本，提高有效的交易量。
三、買方抉擇
2009年對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是介入的好時(shí)機(jī)，可以時(shí)刻捕捉市場(chǎng)調(diào)整期的購(gòu)房機(jī)會(huì)，其中的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是2009年購(gòu)房將享受極低的利率成本，同時(shí)選好了也會(huì)拿到一個(gè)好的價(jià)位。
2009年買房到底該注意些什么呢？一是要用足政策，充分享受國(guó)家優(yōu)惠政策；二是要捕捉降價(jià)空間，利用調(diào)整期“撈取”價(jià)格實(shí)惠。
首先，要用足政策上限，比如可以巧用公積金貸款降低利息成本，在目前的政策背景下，如果在首次置業(yè)時(shí)過(guò)于保守，接下來(lái)?yè)Q房容易進(jìn)入二次置業(yè)的“陷阱”，極易受到政策的限制，因?yàn)檎哂袝r(shí)是會(huì)變的。因此在首次購(gòu)房時(shí)應(yīng)根據(jù)自己的能力，盡量多地滿足實(shí)際的居住需求，充分享受首次置業(yè)時(shí)所帶來(lái)的實(shí)惠。
其次在2009年，市場(chǎng)調(diào)整將會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的松動(dòng)，“砍價(jià)”會(huì)是購(gòu)房時(shí)經(jīng)常用的技巧，一是要掌握好“砍價(jià)”的尺度，買家要做的就是要細(xì)致了解市場(chǎng)行情，因?yàn)槿绻硟r(jià)幅度太小，于己不利，如果太大，反而可能會(huì)“嚇跑”賣家，從而錯(cuò)失交易時(shí)機(jī)。二是一些“急拋房”的掛牌價(jià)往往會(huì)低于市場(chǎng)平均水平，與此那些掛牌較久的房源降價(jià)幅度一般也會(huì)比較大，這里面往往容易淘到“便宜貨”；三是對(duì)市場(chǎng)上的各類房源要逐多比較，在還價(jià)之前多了解賣家的特點(diǎn)，然后根據(jù)這些特點(diǎn)制定相應(yīng)策略。
當(dāng)然，對(duì)于那些尚不具備購(gòu)房條件的人來(lái)就，租房也能實(shí)現(xiàn)美好的生活，提高生活質(zhì)量，其中一條關(guān)鍵的是要適合自己，比如經(jīng)濟(jì)實(shí)力、工作狀況以及生活方式等等。
總之，金融危機(jī)持續(xù)下的2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)必將會(huì)成為市場(chǎng)的主流話題，如何把房子賣出去是開發(fā)商的頭等大事，如何買到適合自己的房子也會(huì)成為人們茶余飯后的談話，愿天下人都能美夢(mèng)成真，愿金融危機(jī)早點(diǎn)與人們拜拜，不再干擾人們的生活。
（文/冀興房地產(chǎn)李建素）
